北京法律咨詢網(wǎng)總結(jié)違約責(zé)任如下包括：

　　(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房；

　　(2)購(gòu)房者不按期付款；

　　(3)開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交房；

　　(4)面積變化超過(guò)約定范圍；

　　(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)，質(zhì)量不符合要求，保修不到位。

　　(6)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)不完整或不能按時(shí)辦理。

　　商品房保修責(zé)任相關(guān)文件:《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房住宅質(zhì)量保證數(shù)和住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)房者提供。目的:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，應(yīng)當(dāng)列出質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期、保修單位等。

　　購(gòu)房違約金的計(jì)算方法及相關(guān)法律法規(guī)。

　　違約金是指違約方因違約給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失而向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金，實(shí)際上是對(duì)違約給對(duì)方造成損失的賠償。

　　買(mǎi)方(甲方)逾期付款的，應(yīng)向賣(mài)方(乙方)支付違約金。由于甲方未在規(guī)定日期向乙方支付款項(xiàng)，實(shí)際上等于乙方在甲方應(yīng)付款之日至實(shí)際支付之日為甲方提前支付款項(xiàng)，相當(dāng)于乙方為甲方提供貸款買(mǎi)房。甲方在此期間占用乙方資金。當(dāng)然，除向乙方支付違約金外，還應(yīng)向乙方支付占用資金所需的利息。

　　對(duì)乙方而言，如果房屋未能按合同規(guī)定的時(shí)間交給甲方，也應(yīng)向甲方支付違約金。因?yàn)橐曳降倪`約行為給甲方造成了一定程度的經(jīng)濟(jì)損失。除支付違約金外，由于乙方實(shí)際占用了甲方在合同規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實(shí)際交付日期間的資金，還應(yīng)向甲方支付占用資金的利息。

　　如果開(kāi)發(fā)商違約，一般情況下可以按照約定的違約金要求賠付。比如延期交付萬(wàn)分之一賠付，那么100萬(wàn)元的總房款是每天100元，然后乘以違約時(shí)間。維權(quán)時(shí)，要等到侵權(quán)時(shí)間結(jié)束，即開(kāi)發(fā)商通知購(gòu)房者收房。

　　另外，如果購(gòu)房者覺(jué)得違約金太低，購(gòu)房者可以要求退房，一般有三種情況可以退房:

　　1.房屋延期交付至開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者在合同約定的交付日期后，無(wú)法獲得開(kāi)發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)行司法解釋，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者催告后3個(gè)月內(nèi)未履行合理期限的，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求退還定金或支付房款利息。

　　2.房屋面積誤差超過(guò)3%。如果房屋實(shí)測(cè)面積與簽訂合同時(shí)暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%，購(gòu)房者可以提出退房并要求退款利息。

　　3.房屋質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新的司法解釋，由于房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住，購(gòu)房者可以提出退房，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定核實(shí)。

　　詳細(xì)說(shuō)明以下情況:

　　1.購(gòu)房合同約定購(gòu)房違約金的數(shù)額，必須按照購(gòu)房合同處理。

　　2.合同有條件履行的，必須履行，有條件但不愿履行的，需要支付違約金。

　　3.除非買(mǎi)方提供證據(jù)證明首付和利率上升，否則額外費(fèi)用將嚴(yán)重影響履約能力，導(dǎo)致他無(wú)法正常生活，否則他可以提出終止購(gòu)房合同。

　　4.因購(gòu)房信用等個(gè)人問(wèn)題不能貸款的，買(mǎi)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　5.買(mǎi)房前，有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士可以預(yù)審是否符合銀行貸款，最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　6.在簽訂購(gòu)房合同的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行政策和未來(lái)可能出現(xiàn)的政策，考慮所有可能出現(xiàn)的情況，并針對(duì)這些變化提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，并盡可能反映在合同中。以上就是北京法律咨詢網(wǎng)關(guān)于購(gòu)房違約以及違約金問(wèn)題的講解。