一.什么是小產權房？

　　本文北京房產律師先對小產權房進行介紹，然后再對其相應的“小產權房”進行介紹。大體上說：大產權房是由國家頒發(fā)的，它包含了40年的產權，50年產權，70年產權。平常我們購買的普通商品住房，屬于大產權房。與此相應，小產權房：沒有國家頒發(fā)權證的叫小產權房。小產房最顯著的特點是小產權房缺乏“五證”(土地使用證).《建設用地規(guī)劃許可證》.《建筑工程施工許可證》.《商品房預售許可證》.因此小產權房也不能辦理房產證。

　　通常情況下，小產權房可分為以下兩種。

　　1.在集體土地上建造的小產權房，這類小產權房通常又可以劃分為在宅基地上建造的小產權房，以及占用集體企業(yè)或耕地建造的小產權房；

　　2.工業(yè)用地.建于商業(yè)用地或廠區(qū)內的小型產權房。

　　二、購買小產權房的法律風險。

　　1.小產權房被認定為非法建筑。

　　相關政府部門在查處違法建筑行為時，通常會根據下列三類標準來認定違建。

　　(1)未獲得國土資源管理部門使用許可的(即，建設不符合土地性質或符合土地性質，但沒有得到批準)；

　　(2)規(guī)劃區(qū)內未依法取得建設規(guī)劃許可或按許可證規(guī)定建造的；

　　(3)未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按許可證規(guī)定進行建設的。

　　如今大多數小產權房屋，極有可能被認定為違法建筑，那么對于違法建筑，一般如何處理？

　　北京房產律師依據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法第第六十四條之規(guī)定：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或未按規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設的，”責令停止建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停建，并采取糾正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，責令限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；不能采取糾正措施消除影響的，限期拆除，未經批準不得拆除的，沒收實物或者違法所得，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。”

　　對違法建筑有三種處理方法。

　　(1)限期整改：對符合規(guī)劃的違法建筑，如果能夠補辦規(guī)劃許可證和工程許可證的，可以責令限期改正，并補辦所有手續(xù)。當然，限期改正補辦手續(xù)一般也就是要補繳土地出讓金等費用，這一數額很可能要由買主承擔；

　　(2)拆除：對不符合規(guī)劃要求且不能補辦手續(xù)的，應予以拆除；在拆除過程中，如未自行拆除，則有關部門將進行強制拆除，強拆過程中極有可能造成購房者和住戶財產損失；

　　(3)沒收：不能拆除的，予以沒收。

　　有些地方的處理方式也是這樣：違法亂紀的建筑，如違反總體規(guī)劃，即拆毀建筑物；違法亂紀的建筑如符合總體規(guī)劃，可予以沒收。

　　不管是限期改正、拆除或沒收，買房人都會遭受巨大的損失，輕則錢財損失，重則房財兩空。

　　2.確認小產權房買賣合同無效。

　　買房時，一般都要簽訂房屋買賣合同，只有在房屋買賣合同合法有效的情況下，購房行為才受法律保護，不管怎樣，如果簽訂的房屋買賣合同是無效的，那就必須回到買賣合同簽訂前的狀態(tài)，售房人將其退還給購房者，那時很容易引起爭論。

　　具體地說，就集體土地上的小產權房而言，本集體經濟組織成員間買賣小產權房所訂立的房屋買賣合同，普通認定合同有效；本集體經濟組織成員與其集體經濟組織成員買賣小產權房的，房屋買賣合同一般認定無效，集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民簽訂的小產權房買賣合同，一般認定為無效合同。

　　有關法律規(guī)定：我國《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或被撤銷后，因合同而取得的財產，應當返還給他人；不能返還或無必要返還的，應當折價賠償。過失一方應賠償另一方因此而遭受的損失，雙方均有過錯的，應分別承擔相應的責任。

　　北京：

　　(1)2006年9月14日，“關于農村私有房屋買賣合同效力的認定及案件處理原則問題”，北京市高級人民法院發(fā)出，就合同無效的原因而言，主要責任應由賣方承擔，而買方則承擔次要責任；對于合同無效，對賣方因土地升值或拆遷.賠償而獲得的利益，應當予以綜合考慮；并且，由于買方因現值與原價的不同而造成損失的兩個因素，使買賣雙方的利益得到平衡，防止認定無效合同導致當事人利益失衡。

　　(2)2013年4月，北京市高級人民法院整理出目前民事審判中應注意的若干法律適用問題，再清楚的是，在確定賠償買受人的損失后，如訴爭房屋已進入拆遷程序，在拆遷過程中，可以參考拆遷評估結果，確定重置、定位補償價格，如果還沒有進入拆遷程序，可以采用委托鑒定的方式確定房屋重置價格和區(qū)位補償價格。

　　北京：

　　(1)對在本鎮(zhèn)范圍內發(fā)生的農村房屋買賣，農村經濟組織成員間的房屋買賣合同是有效的；

　　(2)向本鎮(zhèn)外出售房屋的人，經相關組織和部門批準，可認為該合同有效；

　　(3)對向本鎮(zhèn)以外出售住房的人，如果合同沒有實際履行或者購房人沒有實際居住，則未對其進行處理，則該合同應當作出無效處理；

　　(4)向本鎮(zhèn)以外出售房屋的人，如果合同現在實際履行完畢，則沒有得到有關組織和部門的批準，而買受人已經實際居住，使用時，對合同的效力暫不表態(tài)，確認買受人對房屋現狀和繼續(xù)占有權，居所使用之權利。

　　海南：2011年，海南省高級人民法院下發(fā)了《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見》，規(guī)定：城鎮(zhèn)居民在農村集體土地上建造的小產權房與他人簽訂的買賣合同無效，由其引起的損失，由雙方根據過錯責任承擔。

　　山東：2011年11月30日，山東省高級人民法院下發(fā)了《全省民事審判工作會議紀要》，其中也明確指出：對集體土地上的小產權房由于買賣而引發(fā)的糾紛，要嚴格執(zhí)行國家公共政策和誠信交易秩序，在法律上認定小產權房買賣合同無效，并且通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免雙方利益關系的不平衡。

　　誠然，一些小產權房會以簽訂長期租賃合同(10-20年不等)，一次性支付全部租金來“交易”，這種形式的小產權房同樣具有很大的法律風險。

　　實際案例中，當小產權房被認定為違法建筑，或者買賣合同無效時，購房者希望向售房人追回所購房款，但多數情況下，售房人早就不具備退款能力，很有可能面臨房財兩空的局面。

　　三、北京房產律師的建議。

　　除上述法律風險外，小產權房還有還有像拆遷補償費.質量難以保證.配套不完善.無法抵押不能轉讓等風險，所以盡管和大產權房比較，小型產權房的價格便宜不少，但不管是買還是租，都很容易引起糾紛，在明律師提醒你，對小產權房必須謹慎對待。