村委會(huì)能否將其所有的集體土地出租給他人？未經(jīng)村民會(huì)議討論決定租賃合同是否有效？最高法院認(rèn)為，該等事宜涉及全體村民利益的重大問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定，未經(jīng)村民會(huì)議討論決定的租賃合同無(wú)效。但是實(shí)踐中關(guān)于該問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)并不統(tǒng)一。下面和北京房產(chǎn)律師一起了解相關(guān)內(nèi)容。

　　裁判要旨

　　村委會(huì)未經(jīng)村民會(huì)議討論決定即將其所有的集體土地出租給他人，違反了《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

　　案情簡(jiǎn)介

　　一、文柏池與久裕村聯(lián)合社簽訂《合同書(shū)》等合同，約定久裕村聯(lián)合社將其所有的總面積為250000平方米農(nóng)用地有償出租給裕豐公司興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)。

　　二、文柏池向北京中院提起訴訟，請(qǐng)求：久裕村委會(huì)、久裕村聯(lián)合社支付文柏池補(bǔ)償款1193萬(wàn)元。北京中院認(rèn)為，案涉合同未經(jīng)村民會(huì)議討論決定，是無(wú)效合同；文柏池在整個(gè)投資過(guò)程中取回的款項(xiàng)已超出其投資款，故久裕村聯(lián)合社、久裕村委會(huì)無(wú)需再返還文柏池對(duì)涉案土地的投資款。北京中院判決：駁回文柏池的訴訟請(qǐng)求。

　　三、文柏池不服，上訴至廣東高院，主張《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》中關(guān)于民主決定程序的規(guī)定，屬于管理性規(guī)定而非效力性規(guī)定。廣東高院判決：駁回上訴，維持原判。

　　四、文柏池仍不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹?。最高法院裁定：駁回文柏池的再審申請(qǐng)。

　　裁判要點(diǎn)

　　法院認(rèn)定案涉合同無(wú)效的原因在于，久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租，涉及全體村民利益的重大問(wèn)題，根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》（1988年通過(guò)版，已失效）第十一條關(guān)于“涉及全村村民利益的問(wèn)題，村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定”的規(guī)定，該事宜應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定。然而案涉合同的簽訂均未經(jīng)村民會(huì)議討論決定，違反了上述規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

　　實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

　　前事不忘、后事之師。為避免未來(lái)發(fā)生類(lèi)似敗訴，提出如下建議：

　　一、當(dāng)事人欲與村委會(huì)簽訂租賃合同租賃集體土地時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求村委會(huì)提供出租該集體土地經(jīng)村民會(huì)議討論通過(guò)的書(shū)面文件，以確保租賃合同有效。在村委會(huì)提供該文件之前，當(dāng)事人不應(yīng)向村委會(huì)支付租金，避免遭受損失。

　　二、租賃集體土地用于非農(nóng)建設(shè)的，租賃合同無(wú)效，請(qǐng)參閱公眾號(hào)民商事裁判規(guī)則2017年9月30日推送的文章：《最高法院:能否出租集體土地用于非農(nóng)建設(shè)》。

　　相關(guān)法律法規(guī)

　　《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》（1987年通過(guò)版，已失效）

　　第十一條 村民委員會(huì)向村民會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

　　村民會(huì)議由村民委員會(huì)召集和主持。有五分之一以上的村民提議，應(yīng)當(dāng)召集村民會(huì)議。涉及全村村民利益的問(wèn)題，村民委員會(huì)必須提請(qǐng)村民會(huì)議討論決定。

　　村民會(huì)議有權(quán)撤換和補(bǔ)選村民委員會(huì)的成員。

　　《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》（2010年修訂版）

　　第二十四條 涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理：

　　（一）本村享受誤工補(bǔ)貼的人員及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；

　?。ǘ拇寮w經(jīng)濟(jì)所得收益的使用；

　?。ㄈ┍敬骞媸聵I(yè)的興辦和籌資籌勞方案及建設(shè)承包方案；

　　（四）土地承包經(jīng)營(yíng)方案；

　?。ㄎ澹┐寮w經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的立項(xiàng)、承包方案；

　?。┱氐氖褂梅桨?；

　?。ㄆ撸┱鞯匮a(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案；

　　（八）以借貸、租賃或者其他方式處分村集體財(cái)產(chǎn)；

　?。ň牛┐迕駮?huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

　　村民會(huì)議可以授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定前款規(guī)定的事項(xiàng)。

　　法律對(duì)討論決定村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)和成員權(quán)益的事項(xiàng)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

　　法院判決

　　以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書(shū)中“本院認(rèn)為”就該問(wèn)題的論述：

　　久裕村聯(lián)合社與“香港裕豐發(fā)展公司”等簽訂《租用土地使用合同書(shū)》，將久裕村聯(lián)合社的案涉土地有償出租給“香港裕豐發(fā)展公司”興辦工廠、宿舍和綜合性建設(shè)，并對(duì)租用土地地點(diǎn)、租用土地年限、租用土地價(jià)格及租金管理，以及租用土地用途等均做了明確的約定；文柏池主張?jiān)摵贤皇峭恋刈赓U協(xié)議，而是一份土地使用權(quán)租賃的前期協(xié)議，是對(duì)擬租賃土地的前期開(kāi)發(fā)協(xié)議。原判決以久裕村聯(lián)合社將該社所有的案涉土地出租是涉及全體村民利益的重大問(wèn)題為由，認(rèn)定無(wú)論《租用土地使用合同書(shū)》性質(zhì)如何，均應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定；同時(shí)，因《協(xié)議一》和《協(xié)議二》是雙方當(dāng)事人對(duì)案涉土地的處理問(wèn)題簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，均涉及久裕村全體村民的重大利益問(wèn)題，亦認(rèn)定應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定。原判決以《租用土地使用合同書(shū)》、《協(xié)議一》、《協(xié)議二》的簽訂均未經(jīng)村民會(huì)議討論決定，違反了《中華人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定為由，認(rèn)定上述協(xié)議無(wú)效，于法有據(jù)。因此，文柏池關(guān)于原判決適用法律確有錯(cuò)誤的再審申請(qǐng)理由，本院亦不予支持。

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