房產(chǎn)中介，活躍在中國房地產(chǎn)市場上的一支中堅部隊，讓人又愛又恨！正是他們，加速了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋銷售率，完成了老百姓購房、置換、租賃房屋的需求，同時，我們也聽到不少關(guān)于房產(chǎn)中介公司的不良報道。北京房產(chǎn)律師整理的此文，給房產(chǎn)中介公司敲個警鐘，也給買賣雙方提個醒！

　　一、什么情況可以追究中介責任？

　　1、隱瞞房屋弊端

　　帶領(lǐng)買房人實地看房是房屋中介機構(gòu)的一項重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機構(gòu)常會帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭議，影響合同順利履行。

　　2、未履行提醒、告知義務(wù)

　　二手房買賣合同通常是由中介機構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。

　　審判實踐中，部分中介機構(gòu)或經(jīng)紀人經(jīng)驗不足，對相關(guān)事項未盡提示義務(wù)，導致雙方未進行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。

　　3、未提示特殊二手房的交易風險

　　二手房的性質(zhì)復雜多樣，除普通商品房外，法律對于經(jīng)濟適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。

　　4、審查不到位

　　中介機構(gòu)在一定程度上負有審查房屋真實權(quán)利人的義務(wù)，包括核實登記所有權(quán)人與出賣人是否一致，詢問所有權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機構(gòu)未盡到對房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無法履行。

　　5、慫恿簽訂陰陽合同

　　在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，制造出總價款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用于實際履行，且未進行備案。

　　這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供借口。特別在房價大幅上漲之后，賣房人可能會以此為借口提出合同無效。

　　6、虛構(gòu)社保、規(guī)避限購令

　　在交易的時候，存在少數(shù)中介機構(gòu)為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。中介機構(gòu)的這種行為違反了法律規(guī)定，也由于整個交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。

　　二、什么情況下免中介費？

　　1、中介應(yīng)當僅在其自身能力范圍內(nèi)提供真實信息。

　　比如，中介公司可要求出售方提供產(chǎn)證原件以便和復印件核對，也應(yīng)當?shù)椒慨a(chǎn)交易中心了解房屋的權(quán)利情況，但如果出售方偽造了權(quán)利人的身份證和產(chǎn)權(quán)證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認為中介方提供了虛假信息。

　　因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力范圍，中介對其提供的信息并非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可。

　　2、中介對他人的信用沒有保證義務(wù)。

　　中介只是中間人，與委托人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實施了違約行為，中介不承擔責任。

　　三、購房者在和中介接觸過程中注意事項

　　1、驗明正身，看其工商執(zhí)照、稅務(wù)登記，以及是否有合法中介資格；

　　2、索要發(fā)票，一定程度上可檢驗中介公司是否正規(guī)，產(chǎn)生爭議時還可作為證據(jù)；

　　3、謹防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對方針對條款作出明確解釋時，要做好錄音；

　　4、不要相信口頭承諾；

　　5、保留一切證據(jù)，合同、發(fā)票、宣傳廣告、照片、錄音等，便于遇到糾紛后向有關(guān)部門投訴，甚至起訴至法院。

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