房子只有一個(gè)，所有權(quán)也只有一個(gè)，現(xiàn)在有很多的人為了爭(zhēng)取更高的利益會(huì)進(jìn)行很多不合法的交易，有些開(kāi)發(fā)商或者房主為了從房屋買賣中獲得巨額利益，一房二賣是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂購(gòu)房協(xié)議后，將本已經(jīng)預(yù)售給購(gòu)房者的房子賣給第三方，對(duì)購(gòu)房者造成損失。這是一種違約合約的行為。下面由北京房產(chǎn)糾紛律師為大家詳細(xì)介紹相關(guān)法律知識(shí)。

　　一、 罪與非罪如何判斷？

　　這個(gè)案子和經(jīng)濟(jì)犯罪有關(guān)嗎？

　　據(jù)報(bào)道，橋西區(qū)公安分局經(jīng)偵大隊(duì)接待報(bào)案的民警可以認(rèn)為，根據(jù)企業(yè)最高國(guó)家人民對(duì)于法院工作有關(guān)中國(guó)司法解釋，原則上“一房二賣”不涉及經(jīng)濟(jì)犯罪，除非開(kāi)發(fā)商已經(jīng)跑了。

　　最高人民對(duì)于法院《關(guān)于審理商品房買賣合同管理糾紛案件可以適用相關(guān)法律制度若干重大問(wèn)題的解釋》，于2003年6月1日開(kāi)始工作實(shí)施。該解釋一個(gè)明確了“一房二賣”的民事主體責(zé)任，但并沒(méi)有否定刑事犯罪的可能。專家稱，該民警的理解能力肯定是錯(cuò)誤的。

　　專家普遍認(rèn)為，本案中開(kāi)發(fā)商的行為是否構(gòu)成合同詐騙罪，與金額無(wú)關(guān)，與開(kāi)發(fā)商是否跑路也無(wú)關(guān)。

　　律師進(jìn)行分析，從法理和有關(guān)國(guó)家法律制度規(guī)定方面來(lái)看，“一房二賣”首先我們應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)企業(yè)違約的民事主體責(zé)任。其次，還可以通過(guò)追究刑事社會(huì)責(zé)任。刑法第224條明確管理規(guī)定了合同詐騙的刑事責(zé)任：以非法占有為自己目的，在簽訂、履行勞動(dòng)合同發(fā)展過(guò)程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額存在較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大影響或者有其他問(wèn)題嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上就是十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別需要巨大變化或者有其他學(xué)生特別受到嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無(wú)期徒刑，并處罰金或者沒(méi)收財(cái)產(chǎn)。

　　二、如何區(qū)分“一房?jī)少u”屬于一般民事糾紛還是合同詐騙罪？

　　如何區(qū)分“一房?jī)少u”屬于一般民事糾紛還是合同詐騙罪？ 主要有兩方面的考慮。

　　一是通過(guò)賣房者主觀上是否需要具有一些非法企業(yè)占有對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物的目的和動(dòng)機(jī)。

　　如果行為人主觀上為了企業(yè)獲取具有更高利潤(rùn)，并無(wú)非法占有重要他人房款的意圖，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)環(huán)境民事違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；相反，如果行為人主觀上沒(méi)打算交房，使對(duì)方履行自己根本不存在的民事相關(guān)法律社會(huì)關(guān)系的單方義務(wù)，直接導(dǎo)致非法占有對(duì)方房款，其行為就構(gòu)成勞動(dòng)合同詐騙罪。

　　二是客觀上是否可以利用自己房屋進(jìn)行買賣合同管理這一教學(xué)形式，實(shí)施了騙取對(duì)方當(dāng)事人數(shù)額較大財(cái)物的行為。

　　作為合同違約的民事糾紛，往往是當(dāng)事人具有履約能力，產(chǎn)生糾紛后能夠全額返還購(gòu)房款，或主動(dòng)、積極與購(gòu)房人協(xié)商退還相應(yīng)房款。構(gòu)成合同詐騙罪的“一房二賣”，在表現(xiàn)形式上則是行為人在收取房款后，無(wú)正當(dāng)理由既不履行合同義務(wù)又拒不退款，或攜款逃匿，或用于揮霍等致使房款無(wú)法返還。

　　北京師范大學(xué)袁彬教授認(rèn)為，合同詐騙罪成立的關(guān)鍵涉及主客觀兩個(gè)方面：

　　一是行為人主觀上具有非法占有他人財(cái)物的目的；

　　二是行為人客觀上采取了虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的方法，在簽訂、履行合同過(guò)程中騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大。

　　欺詐手段可以是捏造事實(shí)或者隱瞞真相的任何手段，如以虛構(gòu)單位的名義或者以他人的名義簽訂合同，在收到對(duì)方保證的貨物、付款、預(yù)付款或者財(cái)產(chǎn)后逃跑。

　　就“一房二賣”而言，由于社會(huì)行為人在賣房過(guò)程中發(fā)展必然要隱瞞房子已經(jīng)被賣或者被抵押的事實(shí)，因而企業(yè)具有一個(gè)虛構(gòu)事實(shí)、隱瞞真相的行為進(jìn)行特征，因此其行為方式是否可以成立合同詐騙罪的關(guān)鍵作用在于行為人“一房二賣”時(shí)主觀上是否需要具有一些非法占有重要他人財(cái)物的目的。

　　目前對(duì)于我國(guó)企業(yè)最高司法行政機(jī)關(guān)之間沒(méi)有一個(gè)針對(duì)不同合同詐騙罪的非法占有重要目的做做過(guò)解釋，但最高人民法院可以針對(duì)中國(guó)金融網(wǎng)絡(luò)詐騙犯罪的非法占有主要目的認(rèn)定出臺(tái)過(guò)解釋（即《全國(guó)法院關(guān)于審理金融環(huán)境犯罪案件管理工作人員座談會(huì)紀(jì)要》），規(guī)定了推定行為人是否存在一些非法占有目的的七種情形，包括：明知自己沒(méi)有及時(shí)歸還能力而大量騙取資金的；非法獲取更多資金后逃跑的；肆意揮霍騙取資金的；使用騙取的資金方面進(jìn)行分析違法犯罪心理活動(dòng)的；抽逃、轉(zhuǎn)移提供資金、隱匿財(cái)產(chǎn)，以逃避返還資金的；隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產(chǎn)、假倒閉，以逃避返還資金的；其他非法占有資金、拒不返還的行為。

　　這一問(wèn)題解釋企業(yè)對(duì)于我們認(rèn)定合同詐騙罪的非法占有重要目的就是具有參照價(jià)值。袁彬說(shuō)：“對(duì)于‘一房二賣’的行為方式是否能夠構(gòu)成合同詐騙罪，不能僅僅只是因?yàn)槌鲑u人沒(méi)有逃跑就認(rèn)定其不構(gòu)成合同詐騙罪，而是應(yīng)當(dāng)提高綜合多方面影響因素分析考察其主觀上是否需要具有非法占有主要目的，進(jìn)而認(rèn)定其是否構(gòu)成合同詐騙罪。”

　　“一房二賣”情形下的民事責(zé)任和刑事責(zé)任的邊界比較模糊，當(dāng)事人一定要準(zhǔn)確把握上述罪與非罪的形式，避免陷入牢獄之災(zāi)。讀者需要法律方面的幫助，歡迎到咨詢北京房產(chǎn)糾紛律師。