購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)存在于各方面，不僅是在交易時(shí)法律存在的漏洞的問(wèn)題，還有后期在所有權(quán)維護(hù)方面的相關(guān)問(wèn)題，這就會(huì)牽扯到相互雙方的權(quán)益。如果，買(mǎi)家想要再次進(jìn)行交易，其中所涉及的法律上相關(guān)程序就會(huì)復(fù)雜化并且難以得到有關(guān)部門(mén)的支持，以下是北京房產(chǎn)律師為您整理的內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助。

　　一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

　　小產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)法律上的概念。我們通常說(shuō)的“小產(chǎn)權(quán)房”主要有兩種，一種是在集體建設(shè)用地，也就是“宅基地”上建成的房子，這種只屬于該村的集體所有者，外村農(nóng)民或城鎮(zhèn)戶(hù)口居民是無(wú)權(quán)購(gòu)買(mǎi)的；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。

　　一般來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房并未辦理相關(guān)證件，也未繳納土地出讓金等費(fèi)用，所謂“產(chǎn)權(quán)證”不是國(guó)家法律規(guī)定的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)的一個(gè)備案證件，很多小產(chǎn)權(quán)房連這個(gè)備案也沒(méi)有。

　　二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)：

　　(1)“小產(chǎn)權(quán)”的房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)保護(hù)，購(gòu)房者沒(méi)有房屋所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓、處置、收入權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　(2）小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)房一樣抵押和流通。萬(wàn)一國(guó)家征地或者拆遷，購(gòu)房者將很難得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

　 （3）當(dāng)事人雙方簽訂的購(gòu)買(mǎi)合同不是法律承認(rèn)的正式購(gòu)買(mǎi)合同，在發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛的情況下，難以獲得與其他正式購(gòu)買(mǎi)合同相同的保護(hù)。

　　(4）購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法獲得貸款，只能一次性或分期付款，增加了購(gòu)房者的資金壓力。

　　(5）小產(chǎn)權(quán)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)缺乏監(jiān)管，其質(zhì)量比一般商品房更為嚴(yán)重。

　　三、購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房被拆遷誰(shuí)可以獲得補(bǔ)償

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，為盡快買(mǎi)到合適的房，有些人去買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。但是，小產(chǎn)權(quán)房是在集體所有的土地上建成，一旦被依法納入城市化范圍，即會(huì)被拆遷。不過(guò)，被依法拆遷后可以獲得補(bǔ)償，但是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人是否可以獲得補(bǔ)償，需要先確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。

　　首先，合法建成小產(chǎn)權(quán)房可以獲得拆遷補(bǔ)償。

　　在集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房，依法獲得審批后，即屬于合法建筑，被依法拆遷后，可以獲得補(bǔ)償。

　　其次，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房后不能享有房子所有權(quán)。

　　購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的，如果不是該集體內(nèi)部成員，按當(dāng)前政策無(wú)法拿到所有權(quán)，而只能享有使用權(quán)。

　　最后，小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償由其集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

　　被購(gòu)買(mǎi)了的小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。所以，小產(chǎn)權(quán)房被依法拆遷后，購(gòu)買(mǎi)房屋的人不能依法拿到補(bǔ)償款。

　　不過(guò)，小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)主可以直接找所有權(quán)人主張賠償，特別是在買(mǎi)賣(mài)合同中約定了遭遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都?xì)w買(mǎi)主所有，那么買(mǎi)主即可以以此為依據(jù)，要求對(duì)方積極給予賠償。

　　四、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么？

　　因?yàn)閷?duì)于這類(lèi)房屋價(jià)格一般比較低，如果僅作住房用途而不是用作投資，小產(chǎn)權(quán)房還是我們可以通過(guò)考慮購(gòu)買(mǎi)的。但是他們購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意以下幾個(gè)方面問(wèn)題：

　　(1）購(gòu)房首先應(yīng)設(shè)法找到規(guī)模，使樓層面積一直很大，即使政府想拆除也不可能簡(jiǎn)單地拆除。

　　(2）協(xié)議內(nèi)容要盡可能詳細(xì)，包括各個(gè)方面。比如可以在協(xié)議中約定：政策允許原戶(hù)主或村委會(huì)積極協(xié)助買(mǎi)方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。房屋出售后，買(mǎi)方將永久擁有該房屋，如遇政府拆遷或其他因素，所有補(bǔ)償歸買(mǎi)方所有；原戶(hù)主或村委會(huì)出售房產(chǎn)后，單方面違約，賠償買(mǎi)方三倍購(gòu)房款，等等。

　　(3）傳喚盡可能多的證人作證并簽署協(xié)議。但買(mǎi)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是，產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律性質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)不會(huì)出具房屋產(chǎn)權(quán)證明。

　　在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)是其中最不可預(yù)測(cè)的一種，比較其他商品房所具有的各種證件和資質(zhì)和買(mǎi)賣(mài)合同中法律條款的公平合法性，小產(chǎn)權(quán)房更像是“三無(wú)產(chǎn)品”并沒(méi)有法律上的公信力，所以在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)慎重考慮其中所存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，若您還有相關(guān)疑問(wèn)，您可以咨詢(xún)北京房產(chǎn)律師為您作詳細(xì)解答。